不動産査定の基礎知識2

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指定流通機構とは何か

前項に紹介をされていた中で指定流通機構というものがありましたが、
これはどのようなものなのかここでもう少し詳しく紹介をしてみたいと思います。

 

これは国が指定したもので一般的にはレインズという名前で呼ばれています。
日本に4つあり、それぞれ独立をしていますが、自分の管轄する不動産に関する情報を交換し合い不動産売買の手助けを行なっています。

 

このレインズによる情報交換で一年間に十万件もの不動産売買が行われていると言われています。
もう少し詳しく紹介をしていきましょう。不動産の情報交換の行われている内容の中身は何かというと、

 

不動産業で不動産の売却の依頼があった場合、不動産の情報がレインズに登録をされることとなります。
そして、レインズはその登録された不動産情報を全国の不動産業者に公開することで、
必要としている買い手をスムーズに探し出すことができるようにしています。

 

この不動産情報ですが、守秘義務があるため不動産業者は情報確認をすることができても、
私達一般人には知ることができません。

 

売り出し物件の他に、物件が無事に売却できた時にも不動産業者は実際の取引価格などの情報をレインズに報告することが義務つけられています。

 

その情報を同様に不動産業者へ公開することで他の不動産業者は不動産の相場として参考し査定価格を考慮するのです。
これは、不動産の売買が適切にかつ透明性をもって健全に行なわれることを支援する役目も担っています。

仲介と買取りの違いとは?

不動産について、仲介と買取りというものがありますが実際はどのように違うのか、
どちらが有利なのか考えてしまいますね。

 

仲介は文字通り売る側と買う側の間に不動産業者が入ってもらい、
売買に関する話や手続きをまとめてくれる役目をしてくれます。

 

しかし、この場合は買い手が既に決まっているもしくすぐに見つかれば良いですが、
そうでなければ計画通りに不動産を売却できず時間がかかる場合が多いです。

 

また、仲介手数料というものが発生し金額としては売却した価格の3%にプラス6万円と消費税分の金額がかかってしまいます。

 

買取りの場合は買い手が不動産業者ですからいつまでも売れなくて困るということはありませんので、
急いでいるときや確実にまとまった金額をすぐに欲しいという方には便利ではありますが、
不動産業者は手に入れた不動産を転売という形で利益を上げますから、
どうしても買取り金額は低めの設定になってしまいます。

 

そのため、便利ではありますが少しでも高く売りたいと考えているのであれば、
時間が許せるのであれば仲介という形を選ぶと良いとも言われています。

 

しかし、仲介も買取りもそれぞれメリットとデメリットはありますから、自分の状況と照らし合わせて選ぶことが重要でしょう。
仲介を選んだ際は、不動産査定を行ない査定価格と実際の希望金額とのすりあわせを行い売り出し価格の決定をします。
そして情報を公開し広告を出すのですが、一定期間売れなければ定期的な価格設定の見直しが必要でしょう。

専任媒介と一般媒介の違い

不動産売却の広告を見ていると、専任媒介と一般媒介という言葉があることに気がつきます。
このふたつはどのような違いがあるのでしょうか。

 

専任媒介はひとつの不動産業者との契約となり、他の業者へ仲介の依頼は行なえません。
仮に違反をしてしまった場合は違約金というものが発生します。

 

その他に業者は定期的に半月に一回以上は状況の報告をすることが定められています。
同じようなものに専属専任媒介契約というものがありますが、
この場合は自分で買い手希望者を見つけても契約違反となるようです。

 

対して一般媒介はいくつかの不動産業者に仲介の依頼を行なうことができます。
その際は仲介契約を行なう不動産業者の名前を明確にしておくことが必要です。
また、契約期間ですがそれぞれ3ヶ月となっており、申し出により延長が可能です。

 

では、どちらの方法で仲介をしてもらうことが良いのでしょうか。
不動産業者にとってはやはり専任媒介の方が利益は上がります。

 

一般媒介であれば、他の同業者に成約をされる可能性がありますから広告費を出しても契約ができず利益が上がらない可能性があるからです。

 

そうすると、専任媒介で確実に成約ができる分宣伝にも力が入れやすくなります。
不動産業者の対応や営業力も左右をされるかとは思いますが、
きちんと宣伝をしてくれる業者であれば専任媒介の方がいう話もありますが、
物件が人気である等は問い合わせが多い一般媒介がメリットがあるという場合もありますので、よく検討をしましょう。